Juurdeehitus – kas see on mõistlik?
Juurdeehitus muutub aktuaalseks, kui kodu hakkab väikseks jääma või tekivad uued vajadused ja eesmärgid. Samas olukorras on ka need inimesed, kes soovivad osta väljaarendatud linnaosas kinnistut, mis ei vasta nende vajadustele.
Kõige keerulisem on olukord Tallinnas, kus krõbeda hinnaga krundil asuv hoone võib olla räämas ning mõistlikum oleks selle lammutamine kui rekonstrueerimine. Kui aga liita kokku soetatud krundi, vana hoone lammutamise ja uue hoone ehitamise hind, siis tuleb sageli välja, et rekonstrueerimine koos laiendamisega hoopiski soodsam ettevõtmine.
Kõik saab alguse ehitusseadustikust
Hoone juurdeehitusega seotud nüansse reguleerib Eestis ehitusseadustik, millest hakkab pihta kogu hoone planeering. Kõige õigem oleks kogu asjaajamine koos projekteerimisega tellida projekteerijalt või väiksemate laienduste korral ehitusettevõttelt. Asjatundmatu isetegevus võib viia trahvide, kohtuvaidluste või raskemate rikkumiste korral ehitise omavolilise likvideerimiseni omavalitsuse poolt.
Enne tööde planeerimist on võimalik ise lihtsa vaevaga hoone juurdeehitusega seotud eeltingimusi ja tõkkeid kontrollida. Hoone omanikule soovitan tutvuda Ehitusseadustiku lisa 1 tabeliga, mis on internetist kättesaadav ja mille alusel saab kontrollida, millised tegevused on nõutud soovitud muudatuste ehitamiseks. Tabel toob välja, millistel juhtudel on vaja esitada ehitusteatis, ehitusprojekt või taotleda ehitusluba. Ühtlasi soovitan vaadata Ehitusregistrist (www.ehr.ee) andmeid ehitusalase pindala ning hoone lubatud kõrguse kohta ning võrrelda neid olemasoleva hoone andmetega.
Probleeme võib tekkida juhul, kui hoonele on teostatud juurdeehitus, kuid muudatusi ei ole ehitusregistrisse sisse viidud. Ehitise uued omanikud võivad eeldada, et hoonele ei ole juurdeehitust tehtud, aga ehitusregistris on hoopis teised andmed. Kui esialgne ehitise alane pind ei ületa 60m2 ning kõrgust 5m, siis on lubatud hoonet laiendada 33% mahust ilma ehitusloata. Kui aga lubatud 33%-list juurdeehitust tõlgendatakse valesti ning mahtu arvutatakse valede algandmete põhjal, siis püsitatakse omavoliline, ilma loata juurdeehitus, millega pannakse toime õigusrikkumine.
Ehitusluba on vaja kindlasti taotleda, kui hoonel on otsene ehitusloa kohustus või kui see asub alal, kus puudub detailplaneeringu kohustus. Samuti nende hoonete puhul, mis asuvad miljööväärtusega, muinsus- või muudel kaitsealadel. Segasem lugu on avalike huvide määratlemisega, mis ei ole seaduses üheselt sätestatud ning mida käsitletakse üksikjuhtumite põhiselt projekteerimistingimuste taotlemisel. Projekteerimistingimustega määratletakse kõik krundi ja ehitisega seotud tingimused ja piirangud, mis on põhialuseks juurdeehituse kavandamisel.
Naabritega peab arvestama
Arvestada tuleks ka naaberkinnistute omanikega. Hilisemate probleemide välitimiseks võiks oma juurdeehituse plaane naabritega arutada. Kui juurdeehituse plaan on valmis, kuid naabrid ei ole sellega nõus, siis on reeglina kolm võimalust: vaielda kohtus, projekt kooskõlas naabrite tingimustega ümber projekteerida või juurdeehitusest loobuda. Kohalik omavalitsus arvestab naaberkinnistute omanike asjakohaste õiguste ja huvide eest, näiteks vaate varjamine, valgustingimused, privaatsus, parkimisprobleemid vm. Selliseid olukordi võidakse käsitletada omandiõiguse õigusvastase kahjustamisena. Tingimusi, millega naaber saab planeeritavat juurdeehitust takistada, on üsna palju.
Projekt peab olema põhjalik ja töövõtja kogenud
Juurdeehituse projekti tellimisel on oluline, et konstruktsioonide lahendeid projekteeritakse põhjaliku ehitusekspertiisi alusel, millega kaardistatakse olemasoleva hoone võimalikult reaalne seisukord. Hoone kvaliteedi hindamisel saab selgeks, milliseid hoone osi tasub renoveerida, mida lammutada, mida säilitada ning kuidas oleks mõistlik planeerida juurdehitus. See on ainus viis, et tagada ajas kestev ja kõrge ehituskvaliteet.
Tavapraktikas püütakse raha kokku hoida ja tellitakse pealiskaudne projekt, mis võib jätta olulised sõlmed ja lahendid lahendatama. Sellistel tingimustel saab Tellija loota vaid ehitaja kompetentsusele, kuid kui sellest jääb vajaka, siis on probleemid kindlasti tulemas. Eriti juhul, kui töövõtja valikul on kõige olulisemaks kriteeriumiks hind. Uurimata jäetakse, mis tasemel toimub ettevõttes projektijuhtimine ja kui kompetentne on projektijuht. Oluline oleks teada, kas objekti ehitustööde juhtimiseks on plaan, ajakava, kvaliteedijuhised ja süsteemne kvaliteedi kontroll. Oluline on ka reaalsust kajastav dokumentatsioon ning kogemustega ehitajad, sh võiks ehitajal olla eelnevalt hoonete ehitamise kogemus.
Kuid oma pikkade tööaastate käigus oleme kohanud ka sootuks teist äärmust, kus projekteerija tegi väga detailse projekti, kuid ei tutvunud eelnevalt hoone olukorraga. Tellija maksis projekti eest üle 4000 euro, millest lõpuks kasutati vaid arhitektuurseid vaateid ning kogu konstruktsioonide osa projekteeriti ümber. Olgugi, et tellija pidi konstruktiivse projekteerimise eest uuesti tasuma, kiirendasid õiged muudatused ehitusprotsessi, tõstsid tööde kvaliteeti ja hoidsid lõpptulemusena tellijale üle 20 tuhande euro raha kokku.
Juurdeehitusega on ehitustehniliselt võimalik kasvada igas suunas ja mahus. Juurdeehitamisel tuleks alati mõelda – kas konkreetne tegevus on mõistlik ning kas see mahub eelarvesse. Kogemus on näidanud, et korralikult planeeritud juurdeehitus võib aeg ajalt tulla odavam kui vana hoone lammutamine ja uue ehitamine.